Lors d'un achat en viager, l'acquéreur doit payer les frais de notaire et les honoraires de l'expert viagériste. L'acheteur prend immédiatement possession du bien vendu en viager libre. Les frais de notaire, comme pour une vente classique, sont calculés sur le prix de vente (la valeur vénale) du bien immobilier.
DE LA RENTE TROP BASSE
Dans le cadre d'un viager libre, l'acquéreur va pouvoir vivre directement dans le bien acheté ou choisir de le louer. Il faut savoir que le montant de la rente doit obligatoirement être supérieur au montant du loyer. Dans le cas contraire, la vente pourrait se trouver annulée pour défaut d'aléa.
En effet, le calcul viager permet alors d'avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l'acheteur et intéressante pour le vendeur. L'opération est conseillée jusqu'à l'âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l'acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Dans le cadre d'un viager occupé avec usufruit, les réparations et entretiens courants du logement sont à la charge du vendeur, sauf s'il libère totalement le bien vendu. En revanche, les grosses réparations sont payées par l'acquéreur.
Pour une vente en viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont à la charge de l'acheteur, sauf si une clause précise le contraire dans l'acte de vente. La répartition des autres charges doit également être prévue dans l'acte de vente.
L'acheteur paie la taxe foncière dans les situations suivantes : Viager libre. Viager occupé avec droit d'usage et d'habitation (sauf clause contraire) Viager occupé avec usufruit lorsque cela est indiqué par une clause présente dans l'acte de vente viagère.
L'avantage essentiel du viager occupé est qu'il permet d'obtenir une décote d'environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C'est donc un bon moyen de devenir propriétaire d'un bien convoité alors qu'on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires.
Il est donc parfaitement légal de vendre son bien en viager sans demander l'accord aux futurs héritiers ou à leurs enfants.
La valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) viager est égale aux loyers payés d'avance par le vendeur pour avoir le droit de vivre chez lui toute sa vie. Il faut donc estimer le loyer du bien pour calculer le DUH viager.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Viager : bouquet, définition
Le viager bouquet correspond au versement d'un capital initial au moment de la signature du contrat de vente. Il s'agit d'un versement non obligatoire, et il est librement déterminé entre vendeur (crédirentier) et acheteur (débirentier).
Négocier le bouquet et la rente viagère
Le bouquet versé le jour de la s'envisage avec précaution. De prime abord, un faible montant semble préférable pour l'acheteur. Sauf que dans ce cas, pour conserver l'équilibre global du contrat, les rentes seront mécaniquement augmentées.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit : Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers.
Le viager permet de bénéficier d'avantages fiscaux. Vous pouvez bénéficier d'un avantage fiscal conséquent sur votre complément de revenu. Le bouquet est totalement exonéré d'impôts à condition que la vente en viager concerne votre résidence principale. De plus, l'imposition est réduite sur les rentes viagères.
La rente viagère est fiscalement considérée comme un revenu. Le crédirentier doit donc déclarer l'intégralité des arrérages perçues durant l'année n-1 dans le formulaire cerfa 2042. L'administration calculera la fraction imposable en fonction de l'abattement dont bénéficie le crédirentier en fonction de son âge.
La particularité du viager réside dans la rente que verse le débirentier au crédirentier. En signant l'acte de vente, l'acheteur s'engage à verser une rente à vie au vendeur. Celle-ci ne prend fin qu'au décès de ce dernier.
Alors quels sont les profils des vendeurs en viager ? Les vendeurs en viager sont des femmes, des hommes ou des couples, entre 65 et 90 ans en moyenne, avec ou sans héritiers. Leur point commun, la retraite comme source d'inquiétudes surtout quand elle est confrontée à la notion du bien-vieillir.
Lorsqu'une personne vend son bien en viager, elle peut réaliser une plus-value : celle-ci est calculée au moment de la transaction, à partir du prix d'acquisition du bien et du prix fixé dans l'acte de vente pour la cession en viager (bouquet + valeur de la rente en capital).
Le viager sans rente lui permet d'emprunter pour payer le bouquet. En effet, il n'y a pas d'hypothèque de premier rang sur le bien car il n'y a pas de versement de rentes viagères. Il n'y a pas de risque financier lié à la longévité du vendeur. Il n'y a pas d'indexation de la rente viagère.
Autrement dit, ce type de vente vous permet en tant que vendeur (ou crédirentiers), de disposer de revenus complémentaires tout en continuant à vivre dans votre logement. Vendre en viager est un concept intéressant et principalement employé par les personnes âgées ou les retraités.
Le principe de la vente en viager libre est relativement simple. Le vendeur, aussi appelé crédirentier vend son logement à l'acheteur, le débirentier en contrepartie du paiement d'une somme d'argent le jour de la vente (le bouquet) et d'une rente viagère de manière périodique.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.