Pour calculer ou vérifier la surface habitable d'un logement, on additionne les superficies (= longueur x largeur) de chaque pièce (salon, cuisine, chambres, salle à manger, salle de bain, toilettes, couloir, combles aménagés…) dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 mètres.
La différence avec la superficie Carrez, c'est que la surface habitable ne tient pas compte des combles non aménagés, des sous-sols (dont les caves), des remises (dont les garages), des terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements.
Elle fait partie intégrante de la surface habitable et est intégrée dans l'estimation à ce titre. D'ailleurs, il est d'usage de calculer la valeur de la surface d'une terrasse en fonction de la surface habitable. Ainsi, un mètre carré de terrasse correspond à environ 30 à 50% du mètre carré habitation.
La surface habitable d'un logement
On ne tient pas compte des combles non aménagés, des caves, des sous-sols, des remises, des garages, des terrasses, les loggias, des balcons, des vérandas, et des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre de hauteur.
La notion retenue est la surface habitable y compris couloir, cuisine, salle de bains, WC. En revanche sont exclus de cette surface les balcons, terrasses, vérandas, caves, parkings et greniers.
La superficie loi Carrez correspond à une mesure spécifique de la superficie habitable d'un logement. Les éléments tels que murs, cloisons, marches, balcons, terrasses, embrasures de portes et fenêtres, gaines, cave et parking ne sont pas pris en compte.
Toute pièce à usage quotidien, telle qu'une buanderie ou un placard, est à prendre en compte dans ce calcul. Il faut ensuite soustraire à cette somme la surface occupée par chaque élément de construction : murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Taxe foncière : exemple d'évaluation de la surface pondérée
Cette valeur cadastrale dépend de la surface de votre bien, soit la surface au sol de ses pièces et de ses éléments secondaires, qu'ils soient ou non en communication directe avec la construction principale : garage, cellier, sous-sol, piscine, jardin, etc.
Dans le cadre de la vente d'une maison, la surface annoncée est généralement la surface utile, qui prend donc en compte la moitié de la surface des annexes.
Toute la surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m n'est pas comptabilisée fiscalement en surface habitable. Si l'on transforme un grenier habitable en espace habité (chambres, appartement…), il ne faut pas oublier de déclarer au fisc la surface de vie Loi Carrez qui a été créée.
La surface utile d'un logement est définie par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Ainsi, elle est forcément égale ou supérieure à la surface habitable car elle compte des pièces en plus.
À la différence de la surface habitable, la surface visée par la loi Carrez prend en compte les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises et les vérandas, sous réserve que la hauteur sous plafond soit d'au moins 1,80 m.
La notion de pièce principale désigne uniquement le salon (salle à manger, séjour) et les chambres à coucher. Elles sont également appelées pièces à vivre ou pièces de vie. Les pièces supplémentaires comme le bureau, la salle de gym ou de jeu rentrent dans ce calcul.
Au sein d'un logement, est considérée comme pièce principale toute pièce de plus de 9m² ayant pour but le sommeil ou le séjour. Une chambre, un séjour, bureau ou bibliothèque rentre donc dans cette définition. En revanche, les salles de bain, WC, ou cuisine, ne sont pas considérées comme des pièces principales.
Elle figure dans vos avis d'imposition sous la mention "valeur locative brute" pour la taxe d'habitation et sous la rubrique "base" pour la taxe foncière. Le fisc détermine d'abord une surface pondérée qui n'a rien à voir avec la surface Carrez.
Comment pondérer les surfaces annexes ? La méthode de calcul par pondération des surfaces annexes non habitables vous permettra de rendre comparable des biens qui ne sont pas identiques. Il s'agit tout simplement d'appliquer des coefficients pour chaque surface annexe.
Comme pour un bien immobilier, la mise en location d'un garage, d'un box ou d'une place de stationnement est soumise à la taxe d'habitation, la taxe foncière et la TVA.
Selon sa surface et celle de votre habitation, cette construction peut faire grimper le montant de votre taxe d'habitation. De même, si elle est couverte en permanence (hors tonnelle, pergolas d'été, parasol pliable), votre terrasse augmente le montant de votre taxe. Renseignez-vous au préalable auprès des impôts.
Calculer la surface habitable
Il suffit de multiplier la largeur de la pièce par sa longueur. Ce calcul permet d'évaluer la valeur cadastrale de votre bien qui vous sera utile pour la déclaration de vos futurs impôts locaux.
Buanderies, débarras, séchoirs ou encore celliers font partie des surfaces prises en compte dans le calcul de la surface habitable dès lors que ces pièces sont intérieures au logement, c'est-à-dire qu'il n'est pas besoin de passer par l'extérieur pour y accéder, et que leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre.
Sont exclus de la loi Carrez les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80 m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. La loi Carrez n'oblige pas d'avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative.