Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant). Vous et votre voisin pouvez décider ensemble du lieu de passage. Il est recommandé de convenir des éléments suivants : Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique.
La servitude de passage est l'un des types de servitude. Elle confère au propriétaire du fonds dominant un droit de passage sur le fond servant. Cette servitude est dite légale lorsqu'un terrain est enclavé, ou conventionnelle si le terrain est juste difficile d'accès.
Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ? Un droit de passage est donné à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
Le droit de passage
La loi autorise le propriétaire d'un terrain enclavé à emprunter un bout de la parcelle du voisin pour accéder à la voie publique (article 682 du code civil). On parle aussi de « servitude de passage ». Ce droit lui sera obligatoirement accordé si le propriétaire prouve l'enclavement du terrain.
C'est pourquoi il existe une largeur minimum d'un droit de passage. Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
Même si votre terrain n'est pas enclavé, vous pouvez négocier avec votre voisin pour qu'il vous accorde un droit de passage sur sa propriété (art. 686 du code civil). On parle alors de droit de passage conventionnel. Il peut être prévu temporairement pour une raison exceptionnelle ou de manière permanente.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".
Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain. On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Durée et fin du droit de passage
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Le droit de passage peut être un élément à prendre en compte lors d'un achat de terrain. Si la servitude a pour objectif de passer par le terrain voisin pour pouvoir effectuer des travaux, il ne s'agit alors pas d'une servitude de passage mais de tour d'échelle.
Comme le rappelle la Cour de Cassation, lorsque le principe et l'existence de la servitude de passage est hors de cause, il est possible de se prévaloir d'une prescription de 30 ans uniquement pour fixer l'assiette du passage ; mais cela signifie, qu'au préalable, il faut avoir démontré l'état d'enclave du fonds.
? Qui doit payer les frais d'une servitude de passage ? Selon l'article 698 du code civil c'est le propriétaire du fonds dominant (celui qui bénéficie du droit de passage) qui doit payer les frais d'entretien du passage.
Une servitude est une contrainte qui pèse sur une propriété au profit d'une autre propriété, appartenant chacune à un propriétaire différent. La propriété qui supporte la charge s'appelle fonds servant. La propriété qui profite de la contrainte s'appelle fonds dominant.
Immeuble au profit duquel est établie une servitude (droit de vue, droit de passage, etc.) contre un autre immeuble (fonds servant), qui appartient à un propriétaire différent. Les droits constitués aux termes de cette servitude bénéficient au propriétaire du fonds dominant.
La cessation peut donc se faire à l'amiable ou devant un juge, au tribunal judiciaire ou de proximité. En effet, s'il y a une mésentente ou litige entre les deux entités, c'est le juge qui tranchera et prendra la décision d'annuler ou pas le droit de passage.
Jadis prévu pour permettre le passage d'une brouette donc étroit, le droit de passage pose question lorsque le propriétaire du bien enclavé demande son élargissement à quatre ou cinq mètres afin de lui permettre d'accéder à sa propriété en voiture.
Comment la démontrer ? Pour faire valoir la prescription trentenaire, le propriétaire en indivision doit fournir un certain nombre de preuves (témoignages, acte de notoriété acquisitive, factures, quittance de loyer perçu, etc.) qui démontrent sa volonté de se comporter en unique propriétaire pendant 30 ans.
La preuve de la servitude se trouve aux hypothèques.
Acquisition de la servitude par titre
Une servitude peut être constituée entre deux ou plusieurs propriétés, par un acte écrit, de préférence authentique, reçu par un Notaire, afin qu'il soit opposable aux tiers (cet acte sera publié au service de la publicité foncière).
La servitude peut s'éteindre par prescription extinctive, à défaut pour le propriétaire du fonds dominant d'user de sa servitude durant 30 ans. Le non-usage devra être prouvé par le propriétaire du fonds servant, ce qui n'est pas toujours aisé.
En tant que bénéficiaire du droit de passage, vous devez bien évidemment verser une indemnité au propriétaire du terrain traversé. Son montant varie en fonction du dommage que lui cause cette servitude.
La prescription trentenaire ne s'applique que lorsque le possesseur est de mauvaise foi. Or, si la bonne foi est présumée, le possesseur est considéré comme étant de mauvaise foi dès lors qu'il occupe les lieux en sachant qu'il n'est pas le titulaire du droit qu'il exerce.
La loi permet à une personne occupant un bien depuis plus de 30 ans d'en devenir propriétaire, à certaines conditions, sans qu'il n'ait à payer ni à fournir de titre ou de preuve de sa bonne foi (art. 2262 du code civil). En attendant, il en est le "possesseur".