En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il cesse automatiquement à la date prévue dans le contrat. Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat.
Le bail dérogatoire a plusieurs avantages par rapport au bail commercial classique : Il est plus court : sa durée est limitée à trois ans ; Le locataire ne bénéficie pas d'un droit au renouvellement du bail ; Le preneur n'est pas obligé de verser des indemnités d'éviction.
Le bail précaire (ou bail dérogatoire) est un contrat portant sur la location d'un local pour exercer une activité commercial, artisanale ou industrielle. Le plus souvent, une location de ce type doit faire l'objet d'un contrat de bail commercial dont la durée ne peut être inférieure à neuf ans.
Ainsi, le renouvellement d'un bail dérogatoire ne peut se faire que si et seulement si sa durée est inférieure au 3 ans réglementaires. Toutefois, le législateur offre la possibilité de cumuler les durées. En effet, les parties peuvent par exemple signer successivement 3 contrats d'une durée d'un an chacun.
Le loyer d'un bail dérogatoire est fixé librement par le bailleur. Il n'y a aucun plafond de prévu par la loi. Le loyer peut varier à la hausse ou à la baisse selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou selon l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) si une clause d'indexation est prévue au contrat.
Le bail dérogatoire est le bail précaire désignent la même chose. Il s'agit d'un bail d'une durée de trois ans maximum qui déroge aux règles relatives aux baux commerciaux.
Lorsqu'après l'expiration d'un bail dérogatoire, le locataire se maintient dans les locaux sans que le propriétaire s'y oppose, ce bail se transforme automatiquement en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux.
Le bail de location vide ne peut pas être inférieur à un an. Même si la durée légale est de 3 ans, il est possible, dans des cas bien particuliers, de conclure un bail d'un an. La durée du bail de location vide peut être réduite pour des motifs professionnels ou familiaux légitimes et probables.
Non-renouvellement de bail pour motif sérieux et légitime
Les raisons invoquées par le bailleur sont généralement relatives aux obligations locatives (des impayés ou retard de paiement du loyer) ou encore des troubles de voisinage. Donc le propriétaire du bien a intérêt à se reconstituer un dossier solide.
S'il s'agit d'un bail de 12 mois ou plus, le locataire doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l'avis doit être donné entre le 1er janvier et le 31 mars.
Ainsi, il devient tout à fait possible de conclure un bail précaire une fois le bail commercial expiré. Toutefois, dans la pratique, cela impose des tractations entre propriétaire et locataire, notamment au sujet de l'indemnité d'éviction suite au refus du droit de renouvellement du bail commercial.
Vous devrez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, au format papier ou sous format électronique en lui rappelant la date de l'expiration du contrat. Étant donné la nature « précaire » du bail dérogatoire, il est normalement impossible de procéder à sa résiliation anticipée.
Du fait de la durée réduite du bail précaire, il n'est en principe pas possible de procéder à sa résiliation anticipée. Le congé du locataire ne peut donc intervenir qu'au terme de la durée du bail telle que fixée dans le contrat.
En théorie, il n'est pas possible d'annuler un bail de location après sa signature car la loi ne prévoit aucun délai de rétractation. En pratique vous pouvez utiliser certains motifs assez sérieux afin de l'annuler.
Il peut s'agir : soit d'un acte sous seing privé : le bailleur et le locataire, avec l'assistance éventuelle d'un professionnel de l'immobilier, rédigent et signent le contrat entre eux, soit d'un acte authentique : le bailleur et le locataire font appel à un notaire, ou tout autre officier public compétent.
Qui doit le remplir ? Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en deux exemplaires au moins et par les deux parties. Lorsque le contrat est rédigé par un professionnel (agent immobilier, notaire, ...), les frais de dossier sont divisés entre le bailleur et le locataire.
Ton propriétaire peut refuser de renouveler ton bail pour “motif sérieux et légitime” Problème, la loi ne définit pas réellement ce qu'est le “motif sérieux et légitime”. Seul le tribunal peut juger, en cas de contentieux. Si un propriétaire souhaite utiliser cet argument, il doit constituer un dossier solide.
À l'arrivée de l'échéance contractuelle, le bail ne se renouvelle pas automatiquement, il faudra qu'il y ait délivrance obligatoire d'un acte, (le congé ou une demande de renouvellement) pour que le bail prenne fin, et que soit mis en œuvre le renouvellement du bail commercial.
Un locataire protégé est une personne de plus de 65 ans qui a des revenus modestes. Son statut lui garantit une protection juridique particulière en matière de location, notamment en ce qui concerne la résiliation du bail par le propriétaire.
Ainsi un bail de 3 ans non meublé permet au locataire d'amortir ses frais d'installation, sans avoir à craindre de quitter son logement au bout d'un an. Si le propriétaire-bailleur est une personne morale, alors la durée légale du bail de location vide est allongée à 6 ans.
Si, quelle que soit sa durée initiale, la fin du bail de location donne la possibilité au propriétaire bailleur d'opter pour un non-renouvellement du bail, il est important de savoir que seules certaines situations lui permettent en réalité d'agir dans ce sens.
Sur le principe, la loi impose qu'un bail d'habitation non meublé, constituant la résidence principale du locataire, soit conclu pour une durée de trois ans minimum lorsque le bailleur est une personne physique.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en envoyant un congé au locataire par acte de commissaire de justice: titleContent (anciennement acte d'huissier de justice) 6 mois avant l'expiration du bail commercial.
Le congé est délivré au moins 6 mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte de commissaire de justice: titleContent (anciennement acte d'huissier de justice). En cas de décès du locataire, le bail n'est pas automatiquement résilié sauf si une clause du contrat le prévoit.