La servitude de puisage donne droit à un propriétaire d'aller puiser de l'eau dans le puits de son voisin. Même dans le cas où le bénéficiaire de la servitude obtient l'eau courante chez lui, la servitude ne s'éteint pas pour autant.
La servitude de puisage ou droit de puisage est un droit réel immobilier. Ceci signifie que si vous souhaitez annuler l'existence d'un droit de puisage ou de passage sur un terrain, un acte notarié est nécessaire. Ceci peut passer par un jugement ou une disposition de loi.
Quelle différence entre droit de passage et servitude de passage ? Un droit de passage est donné à l'occupant d'un terrain pour qu'il puisse accéder à la voie publique. La servitude est imposée au propriétaire d'un bien (le fonds servant) au profit du propriétaire d'un autre bien (le fonds dominant).
Le code civil prévoit le principe de cette indemnisation. Ainsi, en application de l'article 682 du code civil, le propriétaire du fonds au bénéfice duquel est reconnu un droit de passage doit verser à celui du fonds grevé de cette servitude une indemnité proportionnée au dommage qui peut en résulter.
L'entretien de la servitude incombe à celui qui l'utilise, donc en principe au propriétaire du fond dominant, pour qui la servitude a été créée. Cependant, si la servitude est utilisée par les deux propriétaires les frais d'entretien ou de travaux éventuels sont alors partagés.
Tout propriétaire peut établir sur sa propriété des servitudes, sous réserve qu'elles ne soient pas contraires à l'ordre public. Cette servitude conventionnelle sera établie par acte notarié publié pour être opposable aux tiers. Elles devront d'ailleurs être mentionnées dans le titre de propriété des biens concernés.
La servitude de passage est fixée à 30 ans. Au-delà de cette durée, il revient au propriétaire qui subit la servitude de justifier le non-usage du droit de passage pour le faire cesser.
Le bénéficiaire du droit de passage doit verser une indemnité au propriétaire du terrain. On peut refuser un droit de passage uniquement si le propriétaire peut aisément accéder à son terrain. En cas de litige, le propriétaire peut entamer des procédure à l'amiable, ou judiciaires.
Le propriétaire du terrain enclavé (le fonds dominant) a alors le droit de passer sur le terrain de son voisin (le fonds servant). Vous et votre voisin pouvez décider ensemble du lieu de passage. Il est recommandé de convenir des éléments suivants : Prendre le passage le plus court par rapport à la voie publique.
Pour que le droit de passage soit reconnu sur une propriété voisine, le bien qui en bénéficie doit être enclavé. Le terrain doit être isolé et ne disposer d'aucun accès sur la voie publique ou seulement d'un accès ne disposant pas d'une issue suffisante sur la voie publique.
Quelle est la largeur minimum d'une servitude de passage ? Une servitude de passage doit avoir une largeur d'au moins 3 mètres permettant la circulation d'un véhicule à quatre roues.
Droit de passage : largeur minimum
Si le chemin de passage dessert une maison, alors la largeur minimum est de 4 mètres. Cependant, si plusieurs habitations ou un immeuble se trouvent sur le fonds dominant, il faudra prévoir un passage de véhicules dans les deux sens. La largeur minimum est alors de 6 mètres.
En l'absence d'accord amiable ou en cas de conflit sur l'utilisation du passage, il faut faire un recours auprès du tribunal. Il faut obtenir l'accord du propriétaire pour obtenir un droit de passage sur son terrain. Cet accord doit être matérialisé par un document écrit.
Selon l'article 703 du Code Civil, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. Selon les tribunaux cela signifie qu'il est possible de faire supprimer une servitude lorsqu'elle n'est plus utilisable sur le plan pratique.
À noter que la façon d'exercer un droit de passage se prescrit également après 10 ans. Par exemple, si vous cessez d'utiliser des véhicules sur la voie de passage qui vous a été accordée et que vous y circulez uniquement à pied pendant 10 ans, vous perdez le droit d'y circuler à nouveau au moyen de véhicules.
une source dans son fonds en est le propriétaire exclusif, maître absolu du sol, il est maître absolu des eaux ». Les pouvoirs publics ne tenaient pas à transformer la propriété en un simple droit d'usage.
Jadis prévu pour permettre le passage d'une brouette donc étroit, le droit de passage pose question lorsque le propriétaire du bien enclavé demande son élargissement à quatre ou cinq mètres afin de lui permettre d'accéder à sa propriété en voiture.
L'article 685-1 du Code civil prévoit que l'extinction du droit de passage est subordonnée à la disparition de l'état d'enclavement du fonds. Autrement dit, il doit être démontré que le propriétaire fonds qui était enclavé dispose désormais d'un accès suffisant sur la voie publique.
Même si votre terrain n'est pas enclavé, vous pouvez négocier avec votre voisin pour qu'il vous accorde un droit de passage sur sa propriété (art. 686 du code civil). On parle alors de droit de passage conventionnel. Il peut être prévu temporairement pour une raison exceptionnelle ou de manière permanente.
Tous les acquéreurs sont concernés
sauf que les parcelles derrière le terrain n'ont aucun autre accès possible à la voie publique. Sachez que d'après le Code civil (article 682), ces parcelles ne peuvent être enclavées et leurs propriétaires sont en droit de demander des comptes au propriétaire.
Comme le rappelle la Cour de Cassation, lorsque le principe et l'existence de la servitude de passage est hors de cause, il est possible de se prévaloir d'une prescription de 30 ans uniquement pour fixer l'assiette du passage ; mais cela signifie, qu'au préalable, il faut avoir démontré l'état d'enclave du fonds.
Seul un acte notarié peut prouver l'existence d'une servitude sur un terrain. Le cadastre en soi ne vous donnera aucune information sur une servitude de passage par exemple. Il permet seulement de repérer les dates approximatives des mutations d'un propriétaire à un autre.
La servitude est une contrainte qui s'impose au propriétaire d'un bien (fonds servant), au profit du propriétaire d'un autre bien (fonds dominant).
Etre bénéficiaire d'une servitude sur le domaine du voisin n'autorise pas à y réaliser des travaux qui ne seraient pas nécessaires. La loi, souligne en substance la Cour de cassation, exclut des aménagements de confort.
Pour dédommager le fonds servant d'une servitude de passage de 1m /50m c'est à dire 50 m2 l'expert nommé par le tribunal fait une estimation à 165 euros/m2 en ajoutant un coéfficient majorateur de 1.5 selon " les Anciennes Coutumes Provençales".