La valeur vénale immobilière correspond ainsi au prix net vendeur. Il s'agit du montant que vous percevrez réellement lors de la transaction immobilière. Pour obtenir le prix de vente, il faut ensuite ajouter les frais d'agence et les frais de notaire.
Utilisée par l'Administration fiscale pour déterminer la valeur d'un bien, la valeur vénale immobilière dépend donc de l'offre et de la demande locale.
La méthode de calcul à appliquer
Il suffit de récupérer les factures d'achat et de leur appliquer le taux de vétusté par année d'ancienneté depuis leur acquisition. Ce taux varie suivant les assureurs, mais est toujours plus élevé les premières années avant de se stabiliser, la valeur d'un bien n'atteignant jamais 0.
La valeur vénale est une estimation, tandis que le prix d'achat ou de vente est le résultat de la négociation du prix. Les différences – et ce que vous devez savoir avant de faire évaluer une maison ou un appartement.
La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au montant qu'un propriétaire pourrait obtenir s'il le vendait. La valeur vénale est utilisée pour fixer un prix de vente, chiffrer la valeur indemnitaire pour l'assurance ou permettre à l'administration fiscale d'évaluer le patrimoine.
La vente d'un bien implique le recours à une estimation qui peut être effectuée par un agent immobilier, un mandataire ou un notaire. L'estimation requière une réelle expertise du marché immobilier, une étude locale du prix au mètre carré, ainsi qu'un travail comparatif avec les prix de vente des biens similaires.
Pour connaître le prix au m² de votre maison, il vous faut faire un dernier calcul. Divisez l'estimation du prix de vente de la maison par le nombre de m², par exemple : 320 000 / 90 = 3 555. Le prix au m² de la maison est de 3555 € / m².
La valeur vénale correspond au prix que l'on peut attendre d'un bien. Il peut s'agir d'un bien immobilier, mobilier, d'une assurance ou encore d'un véhicule. On parle donc de valeur vénale lors de l'estimation d'un entrepot par exemple. Ce prix correspond à un montant, lui-même indexé sur les prix du marché.
La méthode dite « Larcher » énonce que les différentes charges locatives représentent en moyenne 25 % du loyer annuel. Il vous suffit donc de prendre en compte 75 % du loyer annuel au lieu de 100 % pour calculer la rentabilité nette.
Si le logement que vous convoitez dispose d'équipements meublés, comme une cuisine équipée, un évier, une salle de bain, etc., vous pouvez donc déduire leur prix de la valeur du bien. Vous devez faire une liste des meubles, en évaluer la valeur (avec un coefficient d'obsolescence le cas échéant).
Considérant qu'un logement possède une durée de vie moyenne de 100 ans, ce mode de calcul consiste à accoler un taux de vétusté théorique de 1% par an à toute habitation. Ainsi, une maison construite il y a trente ans se verra attribuer un coefficient théorique de 30%.
Ainsi les biens mobiliers se verront généralement appliquer une vétusté de l'ordre de 10 % par an avec un maximum de 80 %. L'équipement informatique, lui, sera passible d'une vétusté d'environ 20/25 % par an, plafonnée à 80 %.
Faites appel à un professionnel de l'immobilier
Pour faire estimer votre maison gratuitement, vous avez aussi la possibilité de vous tourner vers une agence immobilière. La plupart de ces agences proposent des estimations de biens gratuites.
Les immeubles bâtis et non bâtis
Ils sont évalués d'après leur valeur vénale réelle. Il s'agit du prix auquel ils auraient pu être normalement négociés s'ils avaient été vendus au 1er janvier de l'année d'imposition.
Exemple : Vous avez acheté un logement au prix de 100 000 €. Si vous le revendez au prix de 120 000 €, vous réalisez une plus-value de 20 000 € (120 000 € - 100 000 €). Si vous revendez le logement au prix de 90 000 €, vous réalisez une moins-value de 10 000 € (90 0000 € - 100 000 €).
La valeur vénale est donc le prix auquel un bien peut être vendu sur un marché donné. Elle se réfère au prix de marché de ce bien. En immobilier la valeur vénale d'un bien se référera à sa valeur marchande sur un marché spécifique du type de bien sur une région ou une ville donnée.
La valeur vénale correspond au prix que l'on pourrait obtenir suite à la vente d'un bien, au regard des conditions du marché à un instant donné. Elle est calculée en tenant compte du prix des biens similaires mis en vente à l'instant T.
La valeur du bâtiment concerné est déterminée selon son usage et sa surface hors œuvre nette conformément aux dispositions de l'arrêté du 20 décembre 2007 relatif au coût de construction pris en compte pour déterminer la valeur du bâtiment, mentionné à l'article R. 131-26 du code de la construction et de l'habitation.
Comme partagé à plusieurs reprises, une bonne affaire immobilière se fait incontestablement à l'achat. Vous devez viser un prix d'acquisition de votre bien immobilier entre 10 % et 30 % moins cher que la moyenne du marché.
Depuis peu, un site internet recense et rend accessibles toutes les données transmises par les notaires lors de l'enregistrement des transactions des 5 dernières années. Concrètement, il vous suffit d'aller le site: app.dvf.etalab.gouv.fr/.
Le prix de vente unitaire = coût d'achat HT x coefficient multiplicateur. Exemple : une entreprise achète un produit à 100 € et souhaite obtenir une marge brute de 20 €, le coefficient multiplicateur sera alors de 1,2. Le prix de vente unitaire sera égal à 100 € x 1,2 = 120 €.
Ajouter la valeur des espaces extérieurs
Par exemple, un jardin de 500 m² correspond à 100 m² de surface habitable. Ainsi, si une maison évaluée à 2500 €/m² possède un jardin de 200 m², la valeur de ce dernier est estimée à 100 000 €.
La méthode pour calculer son prix de vente
Frais d'achat : Les frais d'achat correspondent aux frais liés à l'achat du produit (frais de transport, déplacement, livraison, …) Le coût d'achat : Coût d'achat = prix d'achat + frais d'achat.