Que ce soit un local professionnel, une maison ou un appartement, qu'il soit destiné à être loué ou à être occupé par la société ou par l'un de ses membres, il est tout à fait possible pour une SARL d'acquérir un bien immobilier.
En achetant une maison ou un appartement via une SARL, le bien immobilier est inscrit à l'actif de la société. Il est alors possible de déduire les frais d'acquisition ainsi que toutes les autres charges attribués au bien. Le résultat imposable et les impôts dus au titre des bénéfices du bien seront donc diminués.
Une société qui achète ou construit un immeuble, paie les mêmes frais qu'un particulier. Comme les frais de notaire, les droits d'enregistrement, la TVA et l'architecte. Mais une société peut presque toujours déduire ces dépenses au titre de frais professionnels.
Dans l'absolu, une société peut acquérir tout type de bien. Toutefois, une charge, pour être déductible, doit être exposée dans l'intérêt de l'entreprise et doit donc avoir un lien avec l'activité de celle-ci.
Avantages fiscaux :
La SARL immobilière peut bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la déduction des charges liées à l'activité immobilière (frais d'entretien, intérêts d'emprunt, etc.) pour réduire le résultat imposable de la société. Cela peut contribuer à optimiser la fiscalité de l'activité immobilière.
Même si c'est tout à fait possible et légal comme on vient de le voir, il est assez rare dans la pratique qu'une SARL à l'IS achète directement un bien immobilier. Le plus souvent, le bien est acquis par une SCI (Société Civile Immobilière) qui a été créée spécialement dans ce but par les associés.
Pour l'exercice d'un investissement locatif, certains statuts juridiques sont avantageux par rapport à d'autres. Il s'agit de la société civile immobilière (SCI), la société à responsabilité limitée de famille (SARL de famille), et la société par actions simplifiées (SAS).
D'un côté, la Société civile immobilière (SCI), à l'IS ou à l'IR, qui est la forme la mieux adaptée à l'acquisition et à la gestion de biens immobiliers. De l'autre, la société commerciale, dont il existe plusieurs types (EURL, EIRL, SARL, SASU, SAS, SA, etc.).
La société civile immobilière (SCI) est la forme juridique la plus utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Mais d'autres structures sont possibles, comme la société à responsabilité limitée (SARL), la société par actions simplifiées (SAS) ou encore la société anonyme (SA).
Les personnes physiques et morales peuvent investir dans une petite SARL. Il faudra seulement effectuer un apport en nature ou en numéraire au capital social de la société. Vous pouvez également racheter des parts sociales d'un des associés. Cette transaction nécessite toutefois un agrément pour être valide.
Pour investir en SCI dans le cadre d'un achat immobilier, aucun capital social minimum n'est demandé. Vous pouvez ainsi apporter un apport financier ou en nature (bien immobilier) dans votre participation à la SCI et ce sans que l'administration fiscale ne vous demande une attestation de dépôt des fonds.
Demander l'immatriculation de la SARL
Le coût de la demande d'immatriculation d'une SARL est de 29,42 €. En complément, une inscription au registre des bénéficiaires effectifs est obligatoire pour identifier les personnes physiques exerçant un réel contrôle sur la société. Les frais d'inscription sont de 21,41 €.
La publication d'une annonce légale de création.
Le tarif varie de 144 à 168 € en fonction du département. L'immatriculation de votre SARL. Les frais s'élèvent à 37,45 € (+ 15 € si vous envisagez d'exercer une activité artisanale). La déclaration des bénéficiaires effectifs.
Pour un crédit de 400 000 €, vous devez présenter un salaire de 8 200 € sur 15 ans, 6 700 € sur 20 ans et 5 800 € sur 25 ans. Avec des crédits en cours, vous pourriez ne pas pouvoir donner vie à votre projet immobilier selon le montant de votre salaire.
Pour un prêt immobilier de 100 000 €, le salaire minimal requis dépend de la durée du prêt. Il sera de 2 900 € sur 10 ans, 2 300 € sur 15 ans, 1 900 € sur 20 ans, 1 700 € sur 25 ans. Attention, ces salaires sont indicatifs, si vous avez d'autres charges, des revenus supérieurs seront nécessaires.
Si vous souhaitez trouver une banque qui prête facilement, vous pouvez vous diriger en priorité vers certains types de banques. Les banques publiques : La Banque Postale et le Crédit Municipal. Ces banques ont un rôle d'accompagnement des publics en fragilité financière et leurs prêts sont particulièrement accessibles.
La SCI ne permet pas d'exploiter l'actif immobilier en meublé ; Inconvénient majeur de la SCI : L'exploitation d'un logement en location meublée ou la mise en location saisonnière de votre résidence secondaire auront pour conséquence désastreuse d'une imposition des bénéfices à l'impôt sur les sociétés.
Il est intéressant d'investir en SCI plutôt qu'en nom propre en présence de plusieurs investisseurs qui souhaitent mutualiser la gestion d'un patrimoine immobilier commun ou s'engager dans un projet de mise en location non-meublée.
Elle permet d'acquérir, détenir, exploiter et gérer des biens immobiliers. Ce qui inclut l'achat-revente, la location et les stratégies d'investissement immobilier. Enfin, la SAS immobilière permet d'investir dans la pierre pour obtenir des revenus supplémentaires.
L'avantage d'être une société à responsabilité limitée, vous et vos associés auront leur responsabilité limitée à leurs apports ; L'imposition des bénéfices à l'impôt sur le revenu (IR) : les résultats seront directement imposés entre les mains des associés, à proportion de leurs droits aux bénéfices (parts sociales).
Pourquoi une SAS plutôt qu'une SARL ? La SAS se distingue par une grande liberté statutaire. Le dirigeant ou la dirigeante de la SAS profite d'un statut social plus protecteur qu'en SARL, celui d'assimilé salarié.
Capital social des SARL (et EURL) : aucun minimum. Capital social des SAS (et SASU) : aucun minimum. Capital social des SA : un montant minimum de 37 000 euros est obligatoire. Capital social des sociétés civiles : aucun minimum.