En principe, les parents sont libres de vendre leur maison de leur vivant sans solliciter l'approbation de leurs enfants, même s'ils sont majeurs.
Le droit de disposer de son bien
L'article 1594 précise « tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas, peuvent acheter ou vendre. » Donc, rien ne s'oppose au fait de vendre un bien immobilier à un membre de sa famille. Notez que si le vendeur est sous tutelle, le tuteur ne peut pas prétendre acquérir le logement.
La donation d'un bien immobilier doit, s'effectuer par un acte notarié ; Vous devez anticiper votre succession pour ne pas perdre une partie de votre patrimoine (droits de succession) ; Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à son héritier tous les 15 ans, sans payer des frais de donation.
La clause d'attribution intégrale peut en effet être ajoutée à tout moment. Elle permet à un époux de transmettre ses biens à son conjoint, qui en obtient ainsi la pleine propriété. Dès lors, celui-ci peut vendre le logement sans l'accord des enfants.
Ensuite, il est nécessaire que tous les héritiers donnent leur consentement pour procéder à la vente, selon le principe de l'indivision successorale. Toutefois, dans certains cas exceptionnels prévus par la loi, la vente peut être effectuée sans l'accord de tous les héritiers.
Un héritier peut par ailleurs choisir de bloquer une indivision en cas de refus d'une vente qui concerne les biens indivis. Par principe, les biens d'une indivision ne peuvent être vendus qu'avec accord unanime des indivisaires. En s'opposant à la cession, un héritier va alors bloquer l'indivision.
Personne ne peut s'y opposer. En revanche, si un des enfants se trouve en indivision avec votre grand-mère, il faut son accord. S'ils sont tous en indivision, il faut l'accord unanime d'eux tous. Sinon une décision du tribunal de grande instance - ce qui peut être long et coûteux.
La création d'une SCI peut permettre de transférer la propriété d'un ou de plusieurs biens immobiliers vers cette structure. Le bien est alors découpé en parts de société. Il sera alors possible de donner des parts sociales gratuitement à vos enfants dans la limite de 100 000 € par enfant tous les quinze ans.
Le conjoint recueille 50 % des biens en pleine propriété. Le conjoint survivant est nettement mieux traité que dans les deux cas vus précédemment quand le défunt n'a jamais eu d'enfants avec qui que ce soit, puisqu'il recueille alors la moitié de la succession en pleine propriété.
Pour procéder à la mise en vente d'un bien immobilier en usufruit, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent obligatoirement donner leur accord. En effet, si l'usufruitier peut décider de vendre le bien, le nu-propriétaire doit donner son accord de principe et valider les modalités de la vente.
Lorsque la donation porte sur une somme d'argent ou sur des valeurs mobilières, les frais de notaires sont moindres, car le donateur n'aura que les émoluments du notaire à payer. Par exemple, pour une donation de somme d'argent de 100 000€, il vous en coutera 878€.
La solution consiste à adopter, par adoption simple, les enfants de votre conjoint, avant de procéder à la donation. Cependant, l'adoption simple est irrévocable (même en cas de divorce) et nécessite de respecter certaines conditions (âge, accord des parents biologiques…).
Si vous avez des biens, il est préférable de faire une donation de votre vivant à vos enfants. Cela vous permettra de transmettre votre patrimoine au fil du temps tout en conservant les moyens de garantir votre indépendance financière.
A RETENIR : donner un bien immobilier à ses enfants est fiscalement avantageux pour limiter les frais de succession. Pour réaliser cette transmission, vous devez contacter votre notaire qui vous aidera dans la rédaction de l'acte, mais aussi dans la bonne répartition entre usufruitiers et nu-propriétaires.
🏠 Comment racheter la maison familiale à ses frères et sœurs ? Si vous souhaitez récupérer votre maison d'enfance à l'occasion de la succession, le paiement d'une soulte envers vos cohéritiers est la manière la plus simple d'obtenir la pleine propriété sur ce bien.
Espérer générer une plus-value immobilière
Si vous vendez moins de 5 ans après avoir acheté, en fonction de la localisation de votre bien, vous pouvez dégager une plus-value. Le marché immobilier peut être lent, selon les régions, et il faut être conscient de ses variations.
Héritage : comment éviter les frais de succession avec une donation de son vivant. Vous pouvez transmettre de votre vivant une partie de votre patrimoine, mobilier ou immobilier, à vos enfants, à un proche ou même à une association par le don. Ce dispositif permet d'éviter au donataire de payer des droits de succession ...
Vous résidez en France. Vous ne pouvez pas déshériter vos enfants. C'est le principe de la réserve héréditaire : Fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers réservataires (descendants) ou conjoint survivant si le défunt ne laisse pas de descendants.
Votre partenaire survivant n'a le droit à rien si vous n'avez pas rédigé de testament en sa faveur ! Ce sont vos enfants qui héritent de la totalité de votre succession. Si vous n'avez pas d'enfants, ce sont vos parents, ou à défaut, vos frères et sœurs qui hériteront.
Pour avantager un enfant, vous devez effectuer une donation dite « hors part successorale ». Il convient alors de consulter votre notaire afin qu'il indique expressément dans l'acte que les biens donnés sont attribués à l'enfant en plus de sa part d'héritage.
Vous devez déduire de la somme un abattement de 7 967 €. Exemple : Si vous bénéficiez d'une donation de 20 000 € et d'un abattement de 7 967 € sur celle-ci, vous devez payer des droits de donation sur la somme de 12 033 €. Le barème sur le montant restant est de 55 %.
Il n'est possible de faire une donation-partage que dans un cadre familial restreint (parents/enfants ou grands-parents/petits-enfants). Un autre inconvénient de la donation-partage réside dans le fait que le parent n'a que la possibilité de partager entre ses enfants les biens présents à l'exclusion des biens futurs.
Ainsi, si l'un des époux souhaite vendre le bien immobilier et que l'autre époux s'y oppose, le premier époux peut saisir le Juge aux Affaires Familiales du Tribunal de Grande Instance compétent par le biais d'une requête aux fins d'être autorisé à vendre seul ledit bien ou par le biais d'une procédure d'urgence.
Dans le cadre d'une indivision, lorsque l'un des indivisaires souhaite vendre ses parts de l'indivision, les autres indivisaires sont alors prioritaires. Ils bénéficient d'un droit de préemption.
Cette fois-ci, sans manifestation de la part de l'héritier au bout de dix ans, il sera réputé avoir renoncé à la succession. L'option successorale emporte ainsi un blocage temporaire des successions. Ce blocage peut aller jusqu'à dix ans à compter de l'ouverture de la succession en l'absence de sommation.