Les décisions peuvent être prises de différentes manières. Certaines décisions peuvent être prises par le ou les gérants de la société selon les pouvoirs donnés par les statuts. Les autres décisions sont prises en assemblée d'associés ou, si les statuts le prévoient, par le biais d'une consultation écrite.
Dans une SCI, ce sont les associés qui prennent la plupart des décisions importantes. Ils statuent notamment sur l'affectation du résultat, les modifications de statuts et tout autre changement affectant la société.
Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l'usufruitier.
Une SCI doit avoir, obligatoirement, au préalable un ou plusieurs gérants. Le gérant de la société sera le représentant légal de cette dernière.
La SCI ou société civile immobilière comporte en général un gérant mentionné dans les statuts.
Lors de la création de la SCI ou même en cours de vie sociale, les associés d'une SCI familiale peuvent demander conseil à un notaire sur la gestion du patrimoine immobilier et l'administration de la société afin de bénéficier de son expertise dans l'immobilier et de ses connaissances du droit.
Décision prise dans un acte
Les décisions pouvant être prise à l'aide d'un acte doivent être listées dans les statuts de la société. Elles doivent être prises à l'unanimité des associés. L'acte doit être signé par chaque associé.
En SCI, le nombre d'associés est une question importante. En effet, la loi fixe pour la SCI un nombre d'associés minimum de 2 personnes. Il n'est donc pas possible de créer une SCI à associé unique. Lors de la demande de l'immatriculation de la société, le greffe veille à ce que cette condition soit respectée.
La répartition des parts de la SCI peut donc être égalitaire ou pas. Par exemple, les deux parents peuvent posséder 60 % des parts de la SCI (30 % chacun ou 20 % pour l'un et 40 % pour l'autre…) et les enfants 40 % (là encore la proportion de chacun peut ne pas être égalitaire).
Deux situations permettent de faire rentrer un nouvel associé dans une SCI déjà formée. Soit le nouvel associé réalise un apport, auquel cas les associés procèdent alors à une augmentation de capital. Soit, l'entrée de l'associé se fait suite à la sortie d'un autre associé.
Les statuts
Selon les cas, la vente devra être approuvée à la majorité simple, qualifiée ou à l'unanimité des associés. Il est par ailleurs possible que les statuts prévoient une simple consultation des associés, avant la signature par le gérant, des actes formalisant la vente.
L'assemblée générale n'est pas obligatoire pour une SCI même si c'est souvent la forme la plus utilisée. Vous pouvez prévoir d'autres modes de consultation collectifs comme la consultation écrite à distance ou l'acte sous seing privé.
Le gérant est le représentant légal de la SCI. Il a donc en principe le pouvoir d'accomplir tous les actes qui sont nécessaires à l'activité de la société et d'engager la société à l'égard des tiers.
Dans le silence des statuts, la SCI se poursuit avec les héritiers du défunt sans qu'il soit nécessaire de les agréer s'ils n'étaient pas déjà associés. La seule exception vise le cas où le défunt a légué par testament tout ou partie de ses parts à une personne morale (association ou autre société).
Il n'existe pas de prêt travaux spécifiquement destinés aux SCI. Il s'agit du même prêt proposé aux particuliers. Un prêt travaux est en réalité un crédit à la consommation. Au-delà de 75 000 euros de travaux, les associés doivent recourir à un prêt immobilier pour financer les travaux.
La création d'une SCI familiale peut entraîner des tensions familiales en cas de désaccord sur la gestion des biens immobiliers, et la vente des parts sociales peut être compliquée. De plus, les frais de création et de gestion d'une SCI familiale peuvent être élevés.
Afin de céder ses parts pour sortir de la SCI, l'associé doit obtenir l'accord de tous les associés. Si les statuts le précisent, la majorité des associés ou simplement la décision du gérant peuvent suffire. Mais si rien n'est indiqué, alors l'unanimité des associés est obligatoire.
La répartition des parts sociales entre les associés s'effectue en proportion de leurs apports en capital (apports en numéraire et apports en nature). Le Code de commerce précise que la répartition des parts sociales entre les associés doit être obligatoirement mentionnée dans les statuts de la SARL.
Avantages d'une SCI
La protection du conjoint ou d'un enfant, La simplification de la transmission (le partage de parts entre les héritiers est plus simple), La diminution des droits de donation ou de succession (les parts de SCI bénéficient d'une décote).
Créer une SCI permet d'avoir le choix entre deux régimes fiscaux au niveau de l'imposition des bénéfices : le régime des sociétés de personnes, avec dans ce cas une imposition directe au nom des associés, ou le régime de l'impôt sur les sociétés (IS), accessible sur option.
La loi n'impose aucun minimum légal sur le montant du capital social d'une SCI. Les associés sont alors libres de le fixer au moment de la constitution de la société. Il est donc possible de créer une société civile avec très peu de ressources ou de déclarer un capital social d'un montant de 1 euro symbolique.
Une société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d'associé, permettant de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Les statuts d'une société doivent être obligatoirement signés par tous les associés ou actionnaires. Un associé peut toutefois mandater une personne pour signer les statuts en son nom lorsque la société est une SARL ou une société par actions sans offre au public de titres (voir ici).