Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
L'acheteur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire (versement du bouquet et de la première rente viagère), il n'en possède pas le droit d'usage et il ne peut pas habiter ou louer le bien en cas de viager occupé.
L'acheteur en viager est appelé le débirentier car il est le débiteur de la rente.
Le paiement de la taxe foncière est toujours à la charge de l'acheteur dans un viager occupé puisqu'il devient juridiquement propriétaire du bien dès la signature de l'acte authentique de vente.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l'acquéreur à verser une rente très élevée. Le cas de Jeanne Calment, est dans toutes les mémoires. Elle avait cédé son logement en viager à son notaire, qui est décédé avant la doyenne des Français.
L'achat en viager est en général assez rentable (entre 5 et 8% de rentabilité), mais il dépend d'un aléa important : l'espérance de vie du vendeur. Les acheteurs doivent veiller aux clauses incluses dans le contrat, qui peuvent transformer le viager en gouffre financier.
Au risque de perdre votre bien acheté en viager, vous n'aurez pas droit à l'erreur de manquer une échéance de la rente viagère. vous espérez habiter rapidement le logement : Il faut absolument voir le viager comme un placement et ne pas considérer votre achat comme une acquisition en vue de l'habiter.
Rentes viagères versées avec contrepartie (à titre onéreux)
Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès. sont à déclarer. Une partie des rentes viagères à titre onéreux est soumise à l'impôt sur le revenu.
Le bouquet n'est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale. Lorsque le bien vendu en viager est la résidence principale du vendeur, l'éventuel bouquet reçu n'est pas soumis à la taxation des plus-values. En revanche, il l'est dans le cas d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif.
Le propriétaire d'un bien vendu en viager bénéficie d'une rente à vie dès la signature de l'acte de vente. Cette rente viagère est soumise à l'impôt sur le revenu. Des abattements sont toutefois appliqués, selon l'âge du vendeur.
Le prix d'un viager sans rente est donc calculé sur la valeur marchande du bien, minoré de la valeur du droit d'usage et d'habitation (DUH), calculée en fonction de l'âge et de l'espérance de vie du vendeur, et représentant généralement 50 % de la valeur du bien immobilier.
Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Le bouquet d'un achat en viager ne dépasse pas en général 40 % de la valeur du bien immobilier. Quant à la rente, elle est calculée en fonction de l'espérance de vie du crédirentier (vendeur).
La signature de l'acte de vente, une étape incontournable pour devenir propriétaire. Lorsque l'on souhaite acquérir un bien immobilier, on signe un premier engagement appelé compromis ou promesse de vente. Puis, le notaire dispose d'environ 45 jours pour préparer l'acte authentique de vente.
Si le bien vendu en viager sert de résidence principale au crédirentier et à son conjoint, ce dernier doit donner son autorisation. Il n'a pas besoin d'être propriétaire. Si son accord n'a pas été exigé, le conjoint dispose alors d'une période d'un an après l'acte signé pour annuler la vente en viager.
POURQUOI ACHETER UN BIEN EN VIAGER ? Acheter en viager peut être un bon moyen pour accéder à la propriété sans avancer des fonds importants. En contrepartie, l'acheteur (débirentier) doit verser une rente au vendeur (crédirentier). Cette rente viagère se termine le jour du décès du vendeur.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Dans le cadre d'un viager sans rente, le vendeur transfère la propriété de son bien immobilier à un acheteur sans toucher de rente. Le prix du bien immobilier est intégralement acquitté par l'acheteur au moment de la signature du contrat de vente.
Est-ce qu'une SCI peut acheter en viager ? Une SCI peut acheter en viager. Cette opération n'est pas contraire aux dispositions du Code civil en la matière.
Les rentes viagères à titre gratuit. Une rente viagère est constituée à titre gratuit lorsqu'aucune contrepartie n'est stipulée en échange de la rente promise. C'est le cas, par exemple, de la rente viagère constituée en dot par un père à son enfant.
La vente en viager consiste à vendre un bien immobilier en contrepartie du paiement, par l'acheteur, d'une rente jusqu'au décès du vendeur. Une vente viagère est par nature aléatoire.
La vente en viager occupé
Vous continuez d'habiter le logement vendu et ce dernier ne sera entièrement disponible aux acheteurs qu'à votre décès. Lors de la signature du contrat de vente, si vous êtes gravement malade ou si vous décédez dans les 20 jours suivant cette signature, celle-ci est annulée.
Acheter en viager implique se traduit pour l'acheteur de s'acquitter : d'un paiement en capital lors de la vente appelée le bouquet ; du versement d'une mensualité jusqu'à la mort du vendeur appelée la rente viagère.
Le viager libre sans bouquet est tout simplement l'achat d'un bien immobilier sans dépôt d'argent initial : Le fameux bouquet. En d'autres termes, l'acheteur du viager ne paiera que les rentes de manière mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou encore annuelle, en fonction des différents contrats.
Toute personne capable juridiquement : Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice) peut vendre ou acheter un logement en viager.