Les copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux pour anticiper et financer les dépenses de travaux à venir, sauf exceptions. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par chaque copropriétaire. Le syndic doit ouvrir un compte bancaire spécifique pour y verser les cotisations.
Qui doit payer l'appel de fonds ? Tous les copropriétaires sont redevables des appels de fonds. Dans le cas d'un logement loué, le propriétaire peut ensuite récupérer ces charges auprès du locataire du logement.
Comment mobiliser le fonds de travaux ALUR ? ? Pour utiliser le fonds de travaux ALUR afin de financer des dépenses éligibles, il faut que les copropriétaires le votent en assemblée générale. En pratique, l'AG vote les travaux et choisit le devis d'une entreprise, puis elle vote le financement de ces travaux.
Le fond de travaux est une enveloppe budgétaire constituée en avance par la copropriété dans le but de financer d'éventuels travaux de conservation ou de rénovation de l'immeuble. Ce fond, mis en place par la loi ALUR en 2014, est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 5 ans depuis le 1er janvier 2017.
Vous pouvez demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement (FSL). Vous pouvez obtenir des délais de paiement à chaque étape. Les charges qui ne sont pas réclamées par le syndic pendant 5 ans ne sont plus dues.
L'article 1219 du Code civil précise quant à lui : « Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».
Dans un premier temps, le syndic doit envoyer une simple lettre au copropriétaire défaillant en lui rappelant le dépassement de la date de paiement des charges et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant : le tribunal de grande instance (impayés supérieurs à 10 000€)
Le montant de la cotisation annuelle est calculé en pourcentage du budget prévisionnel. Ce montant sera décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de la majorité absolue de l'article 25 de la loi de 1965 ou majorité des voix de tous les copropriétaires.
Avec la loi ALUR, les frais d'agence sont à la charge des propriétaires, sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l'état des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le propriétaire et le locataire.
Un appel de fonds consiste à demander le versement d'une partie du montant total nécessaire à la réalisation d'un projet quel qu'il soit. C'est en quelque sorte un échelonnement de paiement.
En cas de vente d'un lot en copropriété, les sommes versées sur le fonds de travaux ne peuvent être récupérées par le vendeur. En effet, la loi dispose que les sommes versées au titre du fonds de travaux ALUR sont définitivement acquises par le syndicat des copropriétaires.
Comptablement parlant l'appel de fonds sera comptabilisé au crédit du compte 701 – provisions sur opérations courantes. Au débit on mouvementera le compte comptable 450-1 lié au copropriétaire. Cette première transaction sera comptabilisée au 1er jour du trimestre.
Cette avance ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel (cela correspond à 2 mois de budget). La somme réclamée à chaque copropriétaire dépend des tantièmes : Nombre de voix en assemblée générale déterminé pour chaque lot de copropriété qu'il détient.
Lorsqu'un copropriétaire vend son logement et que des travaux ont été votés avant la cession, le paiement des provisions incombe à celui – vendeur ou acquéreur – qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité.
Qui paye lors d'un ravalement de façade : le propriétaire bailleur ou le locataire ? Dans la grande majorité des cas, comme pour l'ensemble des grosses réparations, c'est le propriétaire qui a l'obligation de payer le ravalement de façade dans le cadre d'une location.
Ravalement voté avant compromis de vente : qui doit payer ? Au terme de l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 et en l'absence de clause contraire, c'est au propriétaire, au moment de l'appel de fonds, qu'il revient de payer.
La loi ALUR (Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) vise à favoriser l'accès au logement, tout en réglementant les locations et promouvant la construction.
La loi Alur prévoit la mise en place d'une fiche synthétique de copropriété. Cette fiche, établie par le syndic, rassemble les données financières et techniques de la copropriété. Ainsi, elle permet aux copropriétaires d'être informés quant au fonctionnement de la copropriété et à l'état général de leur immeuble.
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, Alur, promulguée en mars 2014, permet de grandes avancées pour faciliter la régulation des marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l'accès au logement des ménages et développer l'innovation et la transparence.
Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l'assemblée générale.
Le fonds de réserve est constitué de la somme des avances faites par les copropriétaires, destinées à faire face à des dépenses non périodiques ou grosses réparations à l'immeuble (par exemple: renouvellement d'un ascenseur, rénovation de la toiture, etc).
L'avance de trésorerie est une somme avancée par les copropriétaires à la copropriété afin de faire face aux éventuelles tensions de trésorerie passagères.
Le paiement des travaux de la copropriété se fait par appels de fonds. Par principe, les travaux de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, sont inclus dans le budget prévisionnel, voté chaque année par l'assemblée générale.
Pour résoudre un litige avec votre syndic, vous pouvez ainsi le mettre en demeure en lui envoyant une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, puis, engager une procédure de négociation à l'amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative), éventuellement avec l'aide d'un médiateur, et, ...
Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.