La comptabilité en BIC meublé
La comptabilité LMNP en BIC meublé est particulièrement simple et constitue l'un des principaux atouts de ce régime fiscal. La déclaration des recettes locatives se fait lors de votre déclaration de revenus via le formulaire 2042 C.
Vous êtes LMNP : vous pouvez reporter le déficit pendant les 10 années suivantes, dans la catégorie des BIC de location meublée ; Vous êtes LMP : vous pouvez déduire le déficit sans limitation de montant et reporter le reliquat pendant les 6 années suivantes, sur votre revenu global.
Exemple de calcul d'amortissement LMNP
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l'amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €.
Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Principalement, les charges déductibles sont :
la taxe foncière, la taxe d'habitation , la contribution foncière des entreprises (CFE) l'assurance du bien en tant que propriétaire non occupant. l'assurance pour loyers impayés. les dépenses d'entretien et de petites réparations (montant inférieur à 600€)
En matière de bien ancien, les frais de notaire sont généralement de 8% de la valeur du bien. Quant à la durée de l'amortissement, les frais de notaire ont le même régime que les frais immobilier, leur amortissement est possible sur une période allant de 25 à 40 ans.
Il faut savoir que l'administration recommande des durées d'amortissement sur gros œuvre entre 50 et 80 ans, 10 % de la valeur du bien sur 20 ans pour la partie façade/étanchéité, 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour les installations générales et techniques, 15 % de la valeur du bien sur 15 ans pour l'agencement.
Pour l'entreprise un bien amorti ne peut être qu'un bien immobilisé dont la durée d'usage est fixée au-delà d'un an et dont la valeur d'acquisition est supérieure ou égale à 500 euros hors taxes. L'amortissement peut être linéaire ou dégressif. La dotation aux amortissements est déductible du résultat de l'entreprise.
Faire de la défiscalisation immobilière permet d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant de réductions d'impôts. Il existe plusieurs façons de défiscaliser avec l'immobilier en 2022 : loi Pinel, SCPI fiscales, déficit foncier, Cosse ou Denormandie, loi Malraux et d'autres lois encore.
Les conditions de la déduction
La dépense doit être payée au cours de l'année pour être valablement déduite des revenus de l'année en question. Ainsi, vous déduisez de vos revenus fonciers 2021 les dépenses acquittées en 2021 ; Vous devez pouvoir justifier de ces dépenses auprès de l'administration fiscale.
Si vous avez louez votre chambre d'hôte 7 semaines en 2021 à raison de 100 euros la semaine, vous serez exonéré du fruit de vos locations puisque vos recettes ne dépassent pas 760 euros. Si vous êtes dans l'une de ces deux situations, vous êtes exonéré d'impôt et les revenus des locations n'ont pas à être déclarés.
Choisir de passer par un expert-comptable vous apportera plusieurs avantages comme : Le gain de temps : il s'occupe de toute votre comptabilité LMNP et il transmet la liasse fiscale au SIE. Un comptable spécialisé vous évitera de commettre des erreurs dans la comptabilité.
L'amortissement du mobilier
Le mobilier peut être amorti intégralement sur 10 ans. Si elles excèdent 600 €, les dépenses peuvent être laissées en charges déductibles ou amorties.
En fait le Capital social ou individuel est égal au total de l'actif pour l'exercice N -(le résultat de l'exercice + dettes). Dans le cas ou le résultat de l'exercice est négatif il va s'ajouter au total de l'actif de l'exercice N et on déduira les dettes.
La comptabilisation d'amortissement s'avère obligatoire à la clôture de chaque exercice comptable, même si le résultat comptable d'un exercice se traduit par une perte.
Ce mode d'amortissement peut s'appliquer à tous les biens amortissables, mais il est obligatoire pour les biens suivants : les biens d'occasion, les biens non admis au bénéfice de l'amortissement dégressif (par exemple, les véhicules de tourisme), et les biens dont la durée d'utilisation normale est inférieure à 3 ans.
L'objectif de l'amortissement est la constitution progressive d'un montant qui pourra servir à acheter de nouveaux actifs pour remplacer les actifs usés ou obsolètes. L'amortissement permet à l'entreprise de constituer un capital pour le remplacement des immobilisations amorties.
Il en résulte que l'amortissement doit commencer à la date à laquelle chaque immobilisation commence à se déprécier et être échelonné sur la durée d'utilisation de cette immobilisation.
Qui peut bénéficier du statut LMNP ? Tous les contribuables domiciliés en France peuvent obtenir le statut de LMNP s'ils sont propriétaires particuliers, s'ils mettent en location un bien meublé et si leurs recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € / an.
Dans le cas général d'un loueur en meublé, on peut amortir les biens sur des durées dites « d'usage » dans la mesure où il s'agit de biens affectés à une activité fiscalement commerciale. Ces durées vont de 25 à 40 ans pour l'immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier.
Le régime fiscal
Les revenus résultant de la location de locaux meublés dont vous êtes propriétaire, ainsi que ceux provenant de la sous-location de locaux meublés dont vous êtes locataire, sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les frais de publicité ; Les frais de formation professionnelle (inscription à une formation, stage…) ; Les frais bancaires ; Les frais liés aux vêtements professionnels (blouses de médecin, robe d'avocat…).
Pour en faire part au fisc, il vous faudra remplir la ligne 224 "Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration" du formulaire 2044. Si vous déclarez en ligne, pensez à cocher la case dédiée aux revenus fonciers pour générer le formulaire dématérialisé.