L'article 618 du Code Civil stipule qu'un usufruit peut prendre fin dès lors que l'usufruitier abuse de sa jouissance du bien. Que cela veut-il dire ? En clair, si l'usufruitier dégrade le bien dont il a la jouissance ou ne l'entretien pas, le propriétaire peut en demander l'extinction.
Renoncer à l'usufruit : un acte notarié est nécessaire
En pratique, on va signer chez le notaire un « acte de renonciation à l'usufruit ». Pour un logement, on règle la taxe de publicité foncière (0,715 % de la valeur de l'usufruit cédé) plus 0,1 % de contribution de sécurité immobilière.
L'usufruit peut prendre fin par la déchéance de l'usufruitier (cf. Quelles sont les droits et obligations du nu-propriétaire ?). Si l'usufruitier délaisse le bien durant 30 ans, son droit s'éteindra par prescription.
L'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans. L'usufruit accordé jusqu'à ce qu'un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu'à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l'âge fixé.
Le partage amiable suppose en principe l'accord et la présence de tous les indivisaires. Si tel n'est pas le cas et qu'un indivisaire ne se manifeste pas, un copartageant par le biais de son avocat peut le mettre en demeure, par acte d'huissier, de se faire représenter au partage amiable par une personne de son choix.
Personne ne peut obliger le nu-propriétaire à vendre son bien immobilier et surtout pas l'usufruitier, puisqu'il n'est pas propriétaire des lieux. Rappelons que le nu-propriétaire détient l'abusus et à ce titre, lui seul peut engager la mise en vente du bien.
L'usufruitier ou le nu-propriétaire peut-il vendre le bien immobilier sans l'accord de l'autre ? Non, la vente d'un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d'accord sur le principe et les modalités de la vente.
L'usufruit est le droit de jouir d'un bien sans en être propriétaire et à condition d'en assurer la conservation, c'est-à-dire l'entretenir. C'est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété.
• L'usufruitier occupe le bien
Il est exonéré d'imposition sur le revenu au titre de la jouissance du bien immobilier, sans pouvoir déduire les charges foncières. En qualité d'occupant, l'usufruitier s'acquitte de la taxe d'habitation et la taxe foncière, sauf convention contraire avec le nu-propriétaire.
S'il s'agit d'un abandon d'usufruit sans intention libérale, ce sont des droits de mutation à titre onéreux que le nu-propriétaire doit verser.
Article 619 du Code civil. – L'article 619 du Code civil dispose que « l'usufruit qui n'est pas accordé à des particuliers ne dure que 30 ans ». Ce texte, par une formulation a contrario, plafonne à trente ans l'usufruit accordé à une personne morale.
L'abandon d'usufruit est l'acte par lequel l'usufruitier délaisse son droit de jouir d'un bien dont il n'est pas le propriétaire. De ce fait, la nue-propriété ou le droit de posséder le bien en le vendant ou en le donnant revient à une autre personne.
Un usufruitier peut donc quasiment tout faire comme s'il était propriétaire du bien. Le « quasiment » fait référence au fait qu'il ne peut pas vendre ce bien, il peut seulement en vendre son usufruit.
L'année de vos 70 ans, la valeur de l'usufruit s'élève encore à 40%. Elle est de 30% avant 81 ans révolus et 20% avant 91 ans révolus.
Les modifications ultérieures sont possibles à condition que l'usufruitier et le nu-propriétaire soient d'accord pour conclure un avenant à leur convention. A défaut, le recours au tribunal sera nécessaire pour trancher le litige.
Droit de percevoir les revenus tirés du bien
Vous percevez, par exemple, des intérêts d'une somme d'argent, des loyers, des récoltes. Les revenus sont perçus pendant toute la durée de l'usufruit. À la fin de l'usufruit, vous ne pouvez pas réclamer d'indemnité pour avoir amélioré le bien.
Ainsi, et de manière très simple, l'usufruitier doit payer l'ensemble des travaux à l'exception des grosses réparations (murs porteurs et poutres, rétablissement des poutres et charpentes et couvertures et des murs de soutènement et des clôtures). Tout le reste, doit être à la charge de l'usufruitier.
La donation est alors dite « avec réserve d'usufruit ». Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l'utiliser et d'en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Sur le plan fiscal, l'avantage est la limitation des droits de mutation à payer.
Étant donné que l'usufruitier dispose de la jouissance du bien démembré, il peut le louer ou l'habiter. Comme n'importe quel autre bailleur, en cas de location, il en tire des loyers, desquels il peut déduire les charges qu'il a effectivement payées.
L'usufruitier peut jouir du bien comme il l'entend ou même le mettre en location et percevoir les loyers. Mais il ne peut prendre aucune décision concernant le bien en lui-même, comme sa démolition, le changement de destination et d'usage du lieu, des travaux entraînant des modifications de la structure.
Des enfants en commun. Un choix à faire entre 25 % de l'héritage et 100 % de son usufruit. Dès lors que tous les enfants du défunt sont aussi ceux du conjoint survivant, celui-ci peut hériter à son gré soit de la pleine propriété d'un quart de la succession, soit de la totalité de l'usufruit.
Même lorsqu'un notaire a été désigné par le tribunal pour procéder aux opérations de liquidation et partage judiciaire, celui-ci ne peut arbitrairement décider de la vente d'un bien sans l'accord d'un héritier. En effet, l'accord de l'unanimité des héritiers est nécessaire pour procéder à la licitation dudit bien.
Vendre sa maison une fois âgé peut donc être un moyen de récupérer un capital qui permet de mieux voir l'avenir d'un point de vue financier, mais aussi d'échapper au paiement de charges qui peuvent être lourdes.
Usufruitier ou nu-propriétaire, qui paye les travaux ? Le droit définit la répartition des travaux entre usufruitier et nu-propriétaire. C'est l'usufruitier qui est redevable des dépenses d'entretien, c'est-à-dire des dépenses utiles au maintien en bon état de l'immeuble, mais aussi des dépenses d'amélioration.