Le locataire peut demander la résiliation du bail rural en envoyant sa demande au propriétaire 12 mois à l'avance. La demande est envoyée par acte de commissaire de justice : Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
Le fermier ou le métayer peut en principe demander la résiliation du contrat sans avoir besoin d'apporter de justificatifs. Toutefois, il doit informer son propriétaire 12 mois avant son départ. Aussi, les parties doivent apurer leurs comptes avant le terme du contrat.
La résiliation pour faute du fermier :
411.31 du Code rural. le propriétaire devra donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux s'il justifie que le fermier n'a pas payé son fermage ou compromet la bonne exploitation des fonds.
Demander la cession du bail
Le fermier peut en effet céder son bail avec l'autorisation du propriétaire ou, à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux. Demander l'autorisation de cession est absolument indispensable.
Vendre le bien à son fermier
Vous pouvez parler à votre fermier de votre projet de vente. Si vous trouvez un accord sur les modalités de l'achat, vous pouvez à n'importe quel moment du bail ou de ses renouvellements signer une convention de résiliation amiable entre vous et réaliser la vente.
Récupérer un terrain agricole loué sans bail est rarement une mince affaire. Vous pouvez néanmoins vous tourner vers des professionnels spécialisés qui vous aideront à récupérer votre bien. C'est notamment le cas de : Syndicats de la propriété privée rurale de votre département.
Le prix des terres agricoles en 2022 et son évolution
Les données de la Fédération nationale des Safer publiées ce 25 mai 2023 indiquent un prix moyen des terres et des prés (vendus libres, c'est à dire non loués) à 6 130 €/ha. Cela représente une hausse de +3.2% par rapport à 2021.
Le bail rural est en principe conclu pour une durée minimale de 9 ans. Cependant, les parties peuvent, d'un commun accord, mettre fin au bail avant le délai de 9 ans.
Le bail passé entre l'exploitant et la Safer échappe aux règles émanant du statut du fermage, à l'exception du montant du loyer, qui doit respecter l'indice en vigueur. Le but de ces baux conclus par le biais de la Safer est de favoriser le réaménagement parcellaire et des restructurations.
Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail rural en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux. Cette résiliation n'est subordonnée à aucune condition de forme ou de délai : elle peut être demandée à tout moment au cours du bail et sans congé préalable.
Le salaire des agriculteurs s'exprime en revenu annuel moyen par exploitant. Un agriculteur gagne un revenu moyen de 30 360 euros par an, soit 2 530 euros par mois, un montant qui comprend les subventions et aides.
Avant de reprendre une terre agricole ayant fait l'objet d'un bail de fermage, le propriétaire doit attendre l'expiration de la durée de contrat initiale et donc des 9 ans. Il devra alors notifier le congé du preneur 2 ans à l'avance du renouvellement par le biais de son huissier.
Il est tout à fait possible d'acheter du foncier agricole sans être agriculteur. C'est le cas notamment de très nombreux propriétaires qui louent ce foncier à des agriculteurs. Et il est possible de détenir des terres sans les exploiter ni les louer mais uniquement pour un usage personnel à titre de terrain de loisir.
En tant que locataire, vous pouvez donner congé à tout moment au cours du bail. Pour cela, vous devez adresser un courrier en recommandé avec accusé de réception à votre propriétaire, ou demander à un huissier de signifier le congé.
Il est très important de donner congé au bon moment, car pour être valable, le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail pour un logement loué nu et au moins 3 mois avant l'échéance du bail si c'est un logement meublé. C'est le délai de préavis que le propriétaire doit respecter.
Le montant du fermage n'est pas libre. Le prix doit être fixé, d'un commun accord, dans des fourchettes fixées par arrêté préfectoral.
Tout d'abord, à défaut de précisions contraires dans le bail, le preneur doit payer le fermage chez le bailleur à son domicile, ou bien à toute personne que le bailleur désignerait, par l'envoi ou la remise d'un chèque.
La transmission familiale : pour céder son exploitation à titre gratuit à un membre de sa famille (descendant, conjoint ou collatéral), il est notamment possible de réaliser une donation simple (dans la limite de 100 000 €), une donation entre époux ou encore une donation-partage.
Pour rappel, la FNSafer avait noté en 2020 une hausse des prix des terres louées avec la crise de la Covid-19 de 3,6% pour une moyenne de 4930 euros/ha. Une croissance plus rapide que pour les prix des terres et prés libres non bâtis en hausse de 1,3% à 6080 euros par hectare l'an passé.
Il doit attendre la fin d'une échéance de neuf ans pour le résilier. Toutefois, la résiliation en cours est possible, sous certaines conditions, dans les cas énumérés par l'article L 411-33 du Code rural.
Qui doit payer les frais de bail rural ? Pour un bail rural rédigé par un notaire, le bailleur et le locataire partagent en principe les frais de rédaction.
De manière générale, investir dans une terre agricole présente une rentabilité modeste située entre 1 et 3% selon les cas mais il faut également inclure les plus-values de revente. Le loyer ou le “fermage” à l'hectare varie entre 150 et 220 euros par an. La rentabilité se situe donc autour de 2% l'année.
Le ministère de l'agriculture vient de publier un barème indicatif pour le prix des terres agricoles en 2021, libres ou louées, par département et pour chaque petite région agricole.
Pour devenir constructible, le terrain ne doit plus être classé en zone agricole dans le plan d'urbanisme. Il est donc nécessaire, si on veut rendre son terrain constructible, de formuler sa demande auprès d'une mairie ou d'une communauté de communes qui a la compétence en matière de plan d'urbanisme.