On parle couramment de capacité d'endettement. Le taux d'endettement se mesure en divisant les charges récurrentes par les revenus stables. La capacité d'emprunt maximum pour les particuliers (et donc les SCI) est de 35 %. La durée des prêts ne peut plus dépasser 25 ans.
Comment déterminer la capacité d'emprunt d'une SCI ? Pour déterminer combien la SCI peut emprunter, il convient de s'attacher à la capacité d'emprunt de chacun des associés. Désignant le montant maximum que la banque acceptera de prêter, elle est calculée en fonction de vos revenus et de vos charges.
Est-il facile d'emprunter avec une SCI ? Il n'est pas plus facile ou plus difficile de financer une acquisition immobilière avec ou sans SCI. Dans tous les cas, la banque va étudier le profil et la capacité des emprunteurs. Si le dossier est bon, il sera financé avec ou sans la création d'une SCI.
Le taux du prêt pour une SCI est compris entre 1.61% et 1.86%. Il est en effet indexé sur le taux du livret A. De plus, il offre des avantages fiscaux comme la TVA à taux réduit et l'exonération de la taxe foncière du bâti sur 25 ans.
Une SCI devra donc se tourner vers une banque traditionnelle comme le Crédit Mutuel, BNP Paribas ou HSBC pour obtenir un prêt et financer l'achat immobilier en SCI.
La durée d'un prêt en SCI
Un crédit immobilier est généralement compris entre 7 et 25 ans. Sans surprise, au plus vous optez pour un crédit étalé dans le temps, au plus celui-ci reviendra cher. À noter que c'est la banque qui détermine avec vous la durée du crédit immobilier selon la capacité d'emprunt de la SCI.
La SCI n'est pas qu'avantages et comme toute forme de société, elle présente également des inconvénients : Responsabilité illimitée des associés : les associés sont responsables personnellement des dettes de la SCI.
Acheter en SCI représente une solution idéale pour les investissements immobiliers puisqu'elle permet : d'augmenter la capacité de financement d'un bien ; de faciliter l'obtention de financement externe ; de mutualiser les charges et coûts de la détention du bien.
Ainsi, il est possible de souscrire un prêt SCI sur 25 ans, voire même pour une durée allant de 40 à 50 ans. Cependant, plus la durée du crédit SCI sera longue, et plus le taux aura tendance à augmenter, corrélativement au montant total des intérêts.
Le capital social de la SCI va servir d'apport pour acheter le bien immobilier. Ainsi, si 4 associés apportent 200 000 euros, dont 150 000 euros grâce à un emprunt immobilier, la SCI disposera d'un capital de 800 000 euros pour acheter un bien immobilier.
Il est donc tout à fait possible d'emprunter en SCI sans apport. Les associés peuvent aussi choisir d'emprunter chacun de leur côté. Le financement obtenu constitue leur participation à l'achat immobilier de la SCI, mais il est souvent plus avantageux d'emprunter collectivement sous forme de SCI.
Pour acquérir votre résidence principale en SCI vous devez effectuer toutes les formalités nécessaires à la création et l'immatriculation de la société. Il n'est pas obligatoire de faire appel à un notaire pour la création d'une SCI, mais il est tout même conseillé de s'entourer de professionnels.
Quels sont les avantages d'acheter sa résidence principale en SCI ? Créer une SCI pour votre résidence principale revient à transmettre la propriété de ce bien immobilier à la société. Cette solution permet de gérer le patrimoine et d'organiser sa transmission, par l'intermédiaire de la société.
Cependant, quelques inconvénients peuvent réfréner les ardeurs, comme la tenue d'une comptabilité sérieuse, les règles strictes de fonctionnement, la responsabilité illimitée de chaque associé, ou encore le rattachement fiscal à l'impôt sur les sociétés en cas de bénéfices par la location.
En principe, vous pouvez créer une SCI sans apport
Une SCI doit, comme toute société civile ou commerciale, avoir un capital social. Ce dernier comprend les apports effectués par les associés.
Les lois Pinel et Malraux sont des dispositifs de défiscalisation ouverts aux SCI soumises à l'IR. Elles permettent de bénéficier d'une réduction d'impôts en contrepartie de la mise en location d'un logement nu, soit dans les zones à forte tension immobilière, soit dans une zone où le patrimoine est protégé.
Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc).
En revanche, une SCI (Société civile immobilière) ne peut en aucun cas faire l'acquisition d'un véhicule de société. Celle-ci est uniquement destinée à gérer un bien immobilier et son gérant ne peut pas prétendre à un véhicule professionnel.
Qui paye la taxe foncière dans une SCI ? La taxe foncière, aussi appelée taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), est à la charge du propriétaire du bien. En conséquence, la SCI, propriétaire du bien immobilier, est tenue au paiement de la taxe foncière et est responsable du paiement.
Deux méthodes : Apporter de l'argent à la SCI (apports en numéraire), qui vous servira ensuite à acheter un bien ; Apporter un immeuble (un appart', une maison, un terrain) à la SCI. Dans cette hypothèse, vous devez passer par un notaire…
La constitution d'une SCI est déconseillée si vous ne possédez qu'un unique bien immobilier, la société va générer plus de coûts qu'elle n'en rapportera.
La loi n'impose aucune limite d'âge pour être associé d'une SCI. Elle exige simplement que tous les associés bénéficient de la pleine capacité juridique.
En effet, l'achat en nom propre vous permettra d'acquérir des biens afin de les revendre et de dégager de l'argent immédiatement. De son côté, investir en SCI est idéal pour développer votre activité, acquérir plusieurs biens et les transmettre.
Pour sortir de l'argent de la SCI, il existe deux solutions : le versement de dividendes ou le versement de revenus.