Pour un viager occupé, il est nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation). Pour un loyer de 800 euros mensuels sur 8 ans, la valeur à décompter est alors égale à : 76 800 euros (800*8*12).
Calcul et exemple de rente viagère
le taux technique est de 0% en 2022 ; à 65 ans, le calcul de la rente viagère est de 120 000 € x 4,22% = 5 064 €/an soit 422 € de rente mensuelle viagère ; à 70 ans, le montant de la rente s'élève à 120 000 € x 5,20% = 6240 €/an soit 520 € de rente mensuelle viagère.
Pour s'assurer un bouquet décent et une rente viagère confortable sans décourager les acheteurs potentiels, il est préférable de mettre sa maison en viager entre 70 et 80 ans. D'ailleurs, la moyenne d'âge lors de la signature d'un contrat de viager se situe généralement entre 75 et 80 ans.
Comment est fixé le prix d'un viager ? Le prix de vente en viager est égal à la valeur vénale du bien diminuée de la décote d'occupation du bien par le vendeur. Cette décote d'occupation correspond à la valeur du Droit d'Usage et d'Habitation (DUH viager).
Généralement, cet apport représente 20% du prix auquel le bien est potentiellement vendu, mais cela peut aller jusqu'à 30%. Le versement du bouquet n'est pas obligatoire. C'est le vendeur ou crédirentier qui décide si un bouquet doit être versé ou non.
Peut-on négocier le montant de la rente viagère ? Oui, dans la majorité des cas, l'acquéreur peut négocier. Une vente en viager est une transaction de gré-à-gré sur le marché immobilier dans laquelle les conditions sont négociables et où chacun recherche ses avantages.
Prenons le cas d'un bien immobilier d'une valeur vénale de 300 000 euros, proposé en viager occupé par une personne de 80 ans. Si l'acheteur paie un bouquet de 30 % à la signature de l'acte de vente (90 000 euros), il lui reste à régler 210 000 euros en rente viagère pendant 8 ans.
Vente en viager : définition
En effet, le montant définitif du prix de vente dépend de la date du décès du vendeur (crédirentier). Il n'est donc pas possible de la prévoir. On parle de viager libre quand, au moment de la vente actée, l'acquéreur peut disposer du bien comme il le souhaite.
Le calcul du rendement locatif net est assez simple : il suffit de soustraire les dépenses associées à l'investissement immobilier de ses revenus locatifs et de diviser le résultat par le coût total de l'investissement.
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
Vendre en viager : des avantages fiscaux
En effet, le propriétaire, devenu rentier, bénéficie d'un abattement selon son âge : Moins de 50 ans, la rente est imposée à hauteur de 70% De 50 à 59 ans, l'imposition est de 50% De 60 à 69 ans, l'imposition est de 40%
La décote sur le prix de vente en viager
C'est LE grand avantage d'acheter en viager. Le plus souvent, le logement est indisponible jusqu'au décès du vendeur puisque le viager est occupé. Pour compenser, le prix d'achat est décoté, en fonction de l'âge et du sexe du vendeur.
La réponse est assez simple : non, en France, il n'est pas possible de déshériter ses enfants, du moins au sens strict. Cela signifie que si vous avez des enfants vous ne pouvez pas faire de testament pour qu'ils n'héritent de rien après votre décès.
Avec un capital de 50 000 euros et un taux d'intérêt à 5%, vous percevez 208 euros de rendement chaque mois (intérêts calculés annuellement, sans intérêts composés).
Par exemple, en plaçant 20 000 euros dans un placement sans risque au rendement annuel de 3 %, vous pourrez obtenir à la fin de l'année 600 euros. Vous pouvez alors les répartir sur chaque mois de l'année à hauteur de 50 euros.
Tout dépend du taux de rendement que vous arrivez à obtenir. Pour obtenir une rente de 3 000 € par mois (36 000 € par an), il faut un capital de 3 600 000 € placé à 1% par an. Pour obtenir une rente de 3 000 € par mois (36 000 € par an), il faut un capital de 1 200 000 € placé à 3% par an.
La prise en charge des travaux entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l'acquéreur) est défini dans le contrat de vente (acte authentique de vente). Le viager libre est assimilable à une vente immobilière classique. L'ensemble des charges est à la charge du débirentier (acquéreur).
L'achat en viager est un risque. En effet, en pariant sur la durée de vie du vendeur, l'acheteur s'expose à ce que ce dernier vive bien plus longtemps que ce qu'il pouvait imaginer. Il est donc naturel de se dire qu'il est très difficile de bâtir une stratégie d'investissement sur des suppositions.
Le viager permet de devenir propriétaire sans apport personnel. Mais il est aléatoire : le viager est généralement constitué d'un bouquet (somme versée à la signature du contrat équivalente à 20 à 40 % du prix théorique du bien) et d'une rente viagère mensuelle ou trimestrielle.
Dans une vente en viager comme dans une vente immobilière classique, c'est toujours l'acquéreur qui paye les frais de notaire. Sans entrer dans des calculs techniques, sachez que les frais de notaire sont d'environ 7 à 8% de la valeur du bien immobilier dont vous faites l'acquisition.
En cas de décès du crédirentier dû à une maladie contractée avant la vente et survenant dans les 20 jours suivant cette vente, le contrat de viager est annulé. Autrement dit, si une personne est consciente de sa situation “terminale”, elle n'a pas le droit de vendre son habitation en viager.
Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l'acquéreur mais conserve son droit d'usage et d'habitation. Il peut donc continuer de l'occuper jusqu'à son décès. Le viager libre : le vendeur cède son bien à l'acquéreur qui peut l'occuper dès la signature de l'acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Sans rente viagère, le contrat n'est pas aléatoire et il ne s'agit pas d'un viager. Le terme « viager sans rente » n'est donc pas juridiquement correct. Il désigne en réalité une vente en pleine propriété où le vendeur conserve le droit de rester vivre chez lui jusqu'à son décès.
De l'immobilier, mais pas seulement
Et, de fait, on peut vendre en viager tout ce qui est immobilier. Le bien mis en vente peut être par exemple un appartement, une maison, un immeuble, une propriété, un terrain, mais aussi des murs commerciaux ou un fonds de commerce...
NON, pour vendre en viager, un parent n'a pas besoin de l'accord de ses enfants. Ce qui est compte, c'est qui est propriétaire du bien ? Si le vendeur est l'unique propriétaire du bien, il peut le vendre sans avoir besoin de l'accord de ses enfants.